요즘 전세를 찾다 보면, 제일 먼저 드는 감정이 하나 있습니다.
“매물이 없거나, 있으면 비싸다.”
실제로 서울 아파트 평균 월세가 146만원으로 통계 작성 이래 최고치를 기록했다는 보도도 나왔습니다.
전세가 줄어들면 월세가 오르는 건 자연스러운 흐름이고, 지금은 그 흐름이 “구조”가 된 느낌입니다.
1) 지금 무슨 일이 벌어졌나: “전세의 월세화”가 고착되는 중
핵심은 간단합니다.
- 전세 매물은 줄고
- 월세는 오르고
- 그 부담이 서울에서 경기로 확산됩니다.
서울 전세 매물 감소 사례로는, 규제지역 지정 이후(10/15 이후) 성북구 전세 매물이 457채 → 332채로 27.4% 감소했다는 데이터도 나왔습니다.
2) 전세가 줄어드는 이유 3가지 (정책이 수급을 바꿨습니다)
(1) “조건부 전세대출”이 막히면서, 신축 전세가 먼저 줄었습니다
금융당국의 가계부채 관리 강화 방안에는 **“수도권·규제지역 소유권 이전 조건부 전세대출 금지”**가 명시돼 있습니다.
전세대출이 촘촘해질수록, 전세 수요는 쉽게 월세로 이동합니다.
(2) 토지거래허가구역 확대 + 실거주 의무가 ‘전세를 놓기 어렵게’ 만듭니다
10/15 발표된 주택시장 안정화 대책에는 서울 전역 등 규제 확대와 함께 토지거래허가구역 추가 지정, 실거주 의무가 핵심으로 들어가 있습니다.
특히 토지거래허가구역은 10/20부터 허가 의무(그에 따른 실거주 의무)가 적용된다는 안내가 나와 있습니다.
(3) 전세 수요가 서울 밖으로 번지면서, 경기 전세까지 같이 움직입니다
서울에서 집을 못 구하면, 사람들은 경기로 이동합니다.
보도에 따르면 경기도 아파트 전세가격도 상승 흐름이 확인됩니다.
3) 직장인 생존 체크리스트 (월세 시대, “바로 할 수 있는 것”만)
아래는 “지금 당장” 체감 부담을 낮추는 체크리스트입니다.
1) 월세 세액공제부터 먼저 확인합니다 (의외로 놓치는 분이 많습니다)
국세청 안내 기준으로, 요건을 충족하면 **월세액의 15% 또는 17% 세액공제(연 1,000만원 한도)**가 가능합니다.
2) 월세는 “보증금↔월세” 재조합이 가능합니다
같은 집이라도 보증금을 조금 더 올리면 월세를 낮출 수 있고(또는 반대), 본인 현금흐름에 맞춰 구조를 재조정할 수 있습니다.
3) 계약/증빙은 무조건 “남기는 방식”으로
- 월세는 **계좌이체(내역 저장)**가 기본입니다.
- 계약서(주소/임대인)와 등본(전입)은 꼭 맞춰두는 쪽이 안전합니다.
4) 전세라면 ‘불안 요소’부터 먼저 체크합니다
전세를 선택한다면, “싼 전세”보다 리스크(보증금 반환 가능성) 점검이 먼저입니다. (등기부·선순위·보증 등)
마무리
지금 전세시장은 “분위기”가 아니라 규칙(대출·거래 규제)이 바뀌면서 수급이 재편되는 구간에 가깝습니다.
그래서 당분간은 “전세를 구하는 기술”보다 **현금흐름을 버티는 설계(세액공제·계약 구조·증빙)**가 더 중요해지는 시기입니다.
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